“임대는 단순히 공간을 빌리는 일이 아닙니다.
현지 사업의 리스크와 효율을 함께 설계하는 과정입니다.”
이 글은 베트남에 진출하여 사무실, 공장, 창고 등 공간을 임대하려는 기업/실무자들이
꼭 알아야 할 조건과 계약 시 주의사항을 구조적으로 정리한 실무 가이드입니다.
1. 🧭 베트남 부동산 임대 개요
베트남은 외국인이 토지를 소유할 수 없으며,
임대 또는 산업단지 내 일정 조건의 장기사용권 방식으로 부동산을 활용할 수 있습니다.
| 토지 소유권 | 국가 보유 → 외국인 직접 취득 불가 |
| 사무실 | 상업건물 내 입주 가능 |
| 공장 | 산업단지 내 임대 또는 자체 건축 가능 |
| 창고 | 단기/장기 계약 가능, 보세 여부 체크 필수 |
2. 🏢 임대 유형별 분류
| 유형 | 특징 | 대상 |
| 사무실 (Office) | 중심가/빌딩 입주, 관리비 포함 | 관리, 영업, 소규모 팀 |
| 공장 (Factory) | 산업단지 내 위치, 공업용 설계 | 제조업, 가공업 |
| 창고 (Warehouse) | 창고 단독 또는 복합형 | 보관, 수출입, 유통 |
| 가내공장형 | 공장+사무실 결합 구조 | 중소기업, 신설 법인 |
💡 공장과 창고는 전력, 바닥하중, 배수, 통풍 등 사양이 달라 실사용 검토가 중요합니다.
3. 🗺️ 지역별 임대 특징
| 지역 | 특징 | 평균 임대료 |
| 호치민 | 내수 접근 우수, 높은 수요 | $12~25/m² |
| 빈증·롱안 | 공장 밀집, 임대료 합리적 | $4~7/m² |
| 하노이 | 행정기관 접근, 외국계 HQ 다수 | $10~20/m² |
| 하이퐁 | 항만 접근성, 수출에 유리 | $6~9/m² |
| 다낭·중부 | 상대적 저렴, 인프라 부족 | $3~5/m² |
4. 📄 임대 계약서 주요 항목
| 항목 | 내용 |
| 계약 기간 | 보통 1~3년 (공장은 5~10년도 가능) |
| 임대료 | USD 또는 VND 기준, 환율 조항 포함 |
| 보증금 | 2~3개월치 통상, 해지 조건 명기 |
| 관리비 | 청소, 경비, 전기·수도 별도 구분 |
| 유지보수 책임 | 설비·누수 등 책임 주체 명확히 |
| 해지 조건 | 조기해지 벌금, 연장 우선권 명시 필요 |
5. 🧾 임대 전 확인 포인트
- 건물 등기 정보, 건축 사용 허가
- 실제 면적 vs 계약 면적
- 전기, 수도 용량 확인 (제조 시 필수)
- 소방 설비 인증 여부 (공장/창고는 강제)
- 산업단지 입주 시 공단 규정 및 신청 절차
💡 “Legal paper”라 불리는 등기증명서류는 반드시 원본/공증본으로 확인할 것
6. 🤝 중개사/대리점 활용 요령
| 언어지원 | 영어 또는 한국어 가능 여부 |
| 계약서 중개 가능 | 양측 협의 서포트 능력 |
| 중개 수수료 | 통상 1개월치 or 총액 5~10% |
| 포워더/설비업체 연계 | 필요 시 협력 업체 연결 가능성 |
| 사후 관리 | 보수/관리 중재 경험 여부 |
▶ 정식 등록된 부동산 중개법인인지 확인이 필요하며, 비공식 계약 주의
7. 🛠️ 공장/창고 실사용 점검
| 항목 | 점검 요소 |
| 전기 용량 | 3상 전력, kVA 기준 확인 |
| 바닥하중 | 톤/m² 기준 → 설비/지게차 가능 여부 |
| 층고 | 최소 5~6m 이상 권장 |
| 출입구 크기 | 40ft 컨테이너 출입 가능 여부 |
| 환기/배수 | 열기·습기 발생 업종 필수 |
| 통신망 | 광케이블, 인터넷 인입 여부 |
8. 🧾 법인 명의/세무 연계
- 법인 설립 전 → 임차계약 체결 불가 또는 대표자 명의로 사전체결
- 세금계산서(VAT Invoice) 발행 → 추후 세무신고 필요
- 사업자등록증 상 주소 등록 가능 여부 확인 필수
- 사업장이 두 곳 이상일 경우, 지점 또는 분점 등록 필요 가능성
9. 🔄 계약 종료 시 유의사항
| 항목 | 주의사항 |
| 조기 해지 시 | 벌금 조항 존재 가능 (남은 계약금 50~100%) |
| 보증금 반환 | 원상복구 조건 만족 시 100% 반환 |
| 설비 철거 | 공장설비 일부는 반출 불가 조항 포함 가능 |
| 시설물 파손 | 수리비 부담 책임 주체 사전 명시 |
| 연장 계약 | 사전 통보 기간 준수 필요 (30~90일 전) |
💡 임대 종료 후 보증금 반환에 어려움을 겪는 사례가 잦으므로 계약 전 명확화 필수
10. ✅ 실무 체크리스트
| 건축/등기 관련 서류 확인 | □ |
| 면적/위치 정확성 확인 | □ |
| 전기/수도/소방 설비 체크 | □ |
| 계약서 조항 한국어 번역 확보 | □ |
| 조기해지, 연장 조항 이해 | □ |
| 세무 신고에 필요한 서류 확보 | □ |
| 계약 당사자 명확화 (법인명/대표자) | □ |
| 중개사 수수료 포함 여부 | □ |
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